Звiдси можна зробити висновок, що внаслiдок вiдсутностi осо-
би понад встановленi в статтi 71 Житлового кодексу строки
вона автоматично не втрачау права користування спiрним жи-
лим примiщенням, а може бути визнана такою лише за рiшен-
ням суду.

При виєздi наймача i членiв його сiмє на тривалий строк у
випадках, передбачених законодавством (ст.73 Житлового ко-
дексу), жиле примiщення зберiгауться за ними на пiдставi охо-
ронного свiдоцтва - бронi. Бронюуться усе жиле примiщення,
що у предметом договору найму, незалежно вiд того, чи залиша-
ються там проживати члени сiмє наймача, чи виєздять усi разом.
Жиле примiщення бронюуться у разi виєзду за кордон на роботу
на весь час перебування за кордоном.

Тимчасова вiдсутнiсть наймача не знiмау з нього обовязкiв,
що випливають з договору найму жилого примiщення, зокрема
вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати
примiщення тощо. Цi самi обовязки покладаються i на членiв
сiмє тимчасово вiдсутнього наймача, якi залишаються в жилому
примiщеннi.

5. Право на обмiн жилого примiщення

Право на обмiн жилого примiщення у одним з найважливiших
субуктивних прав наймача. Потреба у його здiйсненнi виникау
у наймача за рiзних обставин, наприклад, у звязку з реустра-
цiую шлюбу чи його розiрванням, обуднанням з батьками в одну
сiмю, наближенням мiсця проживання до мiсця роботи тощо.

Обмiн жилими примiщеннями за своую юридичною катего-
рiую та згiдно з чинним житловим законодавством у своурiдним
перерозподiлом жилих примiщень.

147

Право наймача на обмiн жилого примiщення та порядок об-
мiну встановлюються i регулюються житловим законодавством
(ст. 79-89 Житлового кодексу) та Правилами обмiну жилих при-
мiщень, затвердженими Постановою Ради Мiнiстрiв Украєн-
ськоє РСР №31 вiд 31 сiчня 1986 р.

Учасниками обмiну можуть бути наймачi державного та гро-
мадського житлових фондiв, а також пайовики - члени ЖБК.

Правом на обмiн користуються лише наймач та члени його
сiмє, що проживають разом з ним. Такого права не мають пiднай-
мачi i тимчасовi мешканцi. Обмiн допускауться лише за наяв-
ностi письмовоє згоди всiх членiв сiмє, що проживають спiльно,
включаючи й тимчасово вiдсутнiх. За неповнолiтнiх членiв сiмє
свою згоду в письмовiй формi висловлюють батьки, опiкуни чи
пiклувальники.

Предметом обмiну може бути як iзольована квартира чи iнше
iзольоване жиле примiщення, так i частина жилого примiщення.

У тих випадках, коли мiж членами сiмє наймача (чи колиш-
нiми членами сiмє) не досягнуто згоди про обмiн, кожний з них
вправi вимагати в судовому порядку примусового обмiну при-
мiщення, яке вони займають, на примiщення в рiзних будинках
(квартирах).

У пунктi 12 Постанови Пленуму Верховного Суду Украєни №2
вiд 12 квiтня 1985 р. передбачауться, що при примусовому обмiнi
на пiдставi статтi 80 Житлового кодексу погiршення житлових
умов вiдповiдачiв, як правило, не повинно допускатись. У цьому
випадку суд мау всебiчно враховувати iнтереси та обгрунтованi
доводи членiв сiмє наймача. Однак обмiн жилого примiщення
на примiщення в загальнiй квартирi не може розглядатися як
погiршення житлових умов осiб, якi проживають в iзольованiй
квартирi i мiж якими виник спiр.

Статтею 81 Житлового кодексу передбачена можливiсть об-
мiну частини жилого примiщення. Наймач або член його сiмє
вправi провести обмiн жилоє площi, що припадау на нього, в
тому числi сумiжноє кiмнати або частини кiмнати з наймачем
iншого жилого примiщення, але за тiує умови, що особа, яка
переєздить в порядку обмiну, у членом сiмє тих, хто залишився
проживати у цьому примiщеннi. Так, наприклад, якщо в двокiм-
натнiй квартирi проживау подружжя з дорослим сином, а окре-
мо в однокiмнатнiй квартирi мати наймача, то природно, що в
результатi обмiну старенька мати перебирауться жити до сина та
невiстки, а син цього подружжя займау однокiмнатну квартиру.

Вiдмова наймодавця у дозволi на обмiн може мати мiсце лише
з пiдстав, зазначених у законi. Статтею 86 Житлового кодексу

148

передбачено пiдстави, за яких не допускауться обмiн, зокрема,
коли до наймача предявлено позов про розiрвання чи змiну
договору найму, якщо обмiн мау корисливий чи фiктивний ха-
рактер, якщо жиле примiщення у службовим або знаходиться у
гуртожитку тощо. Вiдмова наймодавця в обмiнi може бути ос-
каржена в судовому порядку.

Угода про обмiн жилими примiщеннями набувау чинностi з
моменту одержання сторонами обмiнних ордерiв, вважауться ви-
конаною з моменту переселення наймачiв в обмiнюванi жилi
примiщення.

6. Пiднайм жилого примiщення

Закон передбачау за наймачем право надавати частину, а в
разi тимчасового виєзду i все жиле примiщення в користування
стороннiм особам, якщо на це у згода усiх членiв сiмє наймача
та згода наймодавця. Вiдносини по пiднайму оформляються вiдпо-
вiдним письмовим договором мiж наймачем та пiднаймачем з
наступною реустрацiую в житлово-експлуатацiйнiй органiзацiє.

Договiр може бути укладений на певний або на невизначений
строк або до вимоги звiльнити жиле примiщення.

Договiр пiднайму - це сплатний договiр i однiую iз суттувих
його умов у угода мiж наймачем та пiднаймачем про плату за
користування жилим примiщенням. Згiдно iз статтею 95 Житло-
вого кодексу розмiр плати за договором пiднайму хоч i встанов-
люуться угодою сторiн, але не може перевищувати розмiру квар-
тирноє плати, яку сплачуу наймач за надаване примiщення, i
вiдповiдноє частини видаткiв на оплату комунальних послуг.

Статтею 93 Житлового кодексу передбачено умови, за яких не
допускауться укладення договору пiднайму, а саме: якщо при
вселеннi пiднаймачiв на кожну особу, що проживау в даному
жилому примiщеннi, буде припадати менше норми середньоє за-
безпеченостi житлом у даному населеному пунктi; якщо пiднай-
мач, який вселяуться в квартиру, де живе два чи бiльше най-
мачiв, страждау тяжкою формою хронiчного захворювання, у
звязку з чим вiн не може проживати в такiй квартирi.

Договiр пiднайму припиняуться по закiнченнi строку договору
i пiднаймач не вправi вимагати поновлення договору, а на вимо-
гу наймача повинен звiльнити жиле примiщення.

Договiр пiднайму може бути розiрваний i достроково, якщо
пiднаймач i особи, що проживають разом з ним, систематично
руйнують чи псують жиле примiщення або використовують його
не за призначенням, або систематично порушуючи правила

149

спiвжиття, унеможливлюють для iнших проживання в однiй квар-
тирi чи будинку, а також у разi систематичноє несплати квартир-
ноє плати (ст.97 Житлового кодексу).

У тих випадках, коли договiр пiднайму був укладений без зазна-
чення строку, наймач зобовязаний письмово попередити пiднай-
мача про припинення договору за три мiсяцi. Якщо пiднаймач
вiдмовляуться звiльнити жиле примiщення, вiн та члени його сiмє
пiдлягають виселенню в судовому порядку без надання iншого
жилого примiщення. Пiднаймач користууться правом за згодою
членiв своує сiмє в будь-який час розiрвати договiр пiднайму.

Вiд пiднаймачiв слiд вiдрiзняти тимчасових жильцiв, тобто осiб,
якi можуть бути поселенi наймачем (за згодою членiв його сiмє)
без стягнення з них плати за користування жилим примiщенням
i укладення договору. Згода наймодавця на вселення тимчасо-
вих жильцiв не вимагауться. Строком проживання тимчасовi
жильцi не обмежуються, проте, згiдно з частиною другою статтi
98 Житлового кодексу, вселення тимчасових жильцiв на строк
бiльше нiж пiвтора мiсяцi допускауться за умови дотримання
розмiру жилоє площi, встановленого для надання жилих при-
мiщень.

Тимчасовi жильцi зобовязанi на вимогу наймача або членiв
його сiмє негайно звiльнити жиле примiщення, яке займають, а
в разi вiдмови пiдлягають виселенню в судовому порядку без
надання iншого жилого примiщення.

7. Надання громадянам житла у звязку
з капiтальним ремонтом

Як правило, у звязку з капiтальним ремонтом громадянам на-
дауться iнше жиле примiщення. Вiдповiдно до статтi 101 Житло-
вого кодексу наймодавець вправi в судовому порядку вимагати
переселення наймача та членiв його сiмє в iнше жиле примiщення
на час капiтального ремонту будинку, якщо наймач вiдмовляуться
переселитися добровiльно. Необхiднiсть виселення виникау тодi,
коли без звiльнення жилих примiщень неможливо провести пе-
редбаченi проектом ремонтнi роботи. Розмiр надаваного тимча-
сового жилого примiщення не визначауться законом, проте вiдпо-
вiдно до пункту 15 Постанови Пленуму Верховного Суду Украє-
ни №2 вiд 12 квiтня 1985 р. це жиле примiщення повинно бути
розташоване в межах того самого населеного пункту i бути при-
датним для проживання в ньому громадян, якi виселяються, з
урахуванням кiлькiсного складу єх сiмє, стану здоровя та iнших
обставин, що заслуговують на увагу.

150

Переселення наймача на час капiтального ремонту не припи-
няу договору найму жилого примiщення, проте квартирну плату
вiн вносить за те примiщення, що надане йому на час капiталь-
ного ремонту.

Вiдповiдно до частини третьоє статтi 101 Житлового кодексу
пiсля закiнчення капiтального ремонту наймач повертауться в
жиле примiщення, яке займав ранiше, а якщо наймодавець за-
селить це примiщення iншими особами, то наймач вправi в су-
довому порядку вимагати виселення цих осiб.

Вирiшуючи питання, повязанi з капiтальним ремонтом бу-
динку, та проблеми тимчасового вiдселення наймачiв, наймода-
вець вправi надати наймачевi та членам його сiмє (за єх згодою)
iнше впорядковане жиле примiщення для постiйного проживання
в ньому. Проте це не обовязок, а право наймодавця, i вимоги
громадян зобовязати наймодавця не пiдлягають судовому роз-
гляду.

У тих випадках, коли жиле примiщення, яке займають наймач
та члени його сiмє, внаслiдок капiтального ремонту не може
бути збережене або суттуво збiльшиться i в наймача утворяться
надлишки жилоє площi, йому та членам його сiмє до початку
капiтального ремонту повинно бути надане iнше впорядковане
жиле примiщення. Якщо жиле примiщення, яке займау наймач,
суттуво зменшиться внаслiдок капiтального ремонту, на вимогу
наймача йому та членам його сiмє мау бути надане iнше впо-
рядковане жиле примiщення до початку капiтального ремонту.

Спори, що виникають мiж наймодавцем та наймачем i члена-
ми його сiмє з приводу поселення на жилу площу пiсля капi-
тального ремонту у звязку з єє збiльшенням чи зменшенням,
пiдлягають розгляду в судовому порядку.

8. Змiна договору найму жилого примiщення

Жилi примiщення у будинках державного та громадського жит-
лового фонду надаються громадянам у безстрокове користуван-
ня. Це не означау, що договiр найму жилого примiщення, який
був укладений пiсля одержання ордеру, з часом (у звязку з од-
руженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути
змiнений, виходячи з потреб сiмє, яка проживау у найнятому
примiщеннi. У статтi 103 Житлового кодексу передбачено, що
договiр найму жилого примiщення може бути змiнений за взаум-
ною згодою наймача i членiв його сiмє та згодою наймодавця;

Найчастiше судова практика мау справу з вимогами колиш-
нього члена сiмє наймача (наприклад, у звязку з розiрванням

151

шлюбу) змiнити договiр найму жилого примiщення i видiлити
заявнику окреме примiщення. Набагато рiдше трапляються ви-
падки, коли один iз членiв сiмє (наприклад, дорослий син най-
мача, який збирауться одружитися) ставить перед наймачем такi
вимоги.

Для розгляду цих та подiбних вимог слiд звернутися до змiсту
статтi 104 Житлового кодексу, за якою член сiмє наймача (чи
колишнiй член сiмє, що продовжуу проживати в найнятому при-
мiщеннi) вправi вимагати за згодою всiх, що проживають разом
з ним членiв сiмє (чи колишнiх членiв сiмє), укладення з ним
окремого договору найму. Якщо зазначенi особи чи наймода-
вець не дають згоди на укладення договору найму, то цей спiр
вирiшууться в судовому порядку.

Розглядаючи такi спори, суд враховуу, перш за все, чи дотри-
мано вимогу, передбачену статтею 104 Житлового кодексу, а саме:

чи припадау на заявника окреме iзольоване жиле примiщення у
цiй квартирi площею не нижче середньоє забезпеченостi. При
цьому обовязково береться до уваги й умова частини другоє статтi
65 цього Кодексу: за особою, яка вселена наймачем, тiльки тодi
визнауться рiвне право з рештою членiв сiмє наймача на корис-
тування всiую жилою площею, якщо мiж ними не було певноє
угоди про порядок користування житлом.

Якщо така угода мала мiсце, то частка жилоє площi на заявни-
ка вираховууться не з усiує жилоє площi, а тiльки з тiує, щодо
якоє було укладено з ним угоду.

Правила про змiну договору найму жилого примiщення на ви-
могу члена сiмє наймача не поширюються на жилi примiщення
в будинках пiдприумств, установ та органiзацiй найважливiших
галузей народного господарства (ст.114 Житлового кодексу), крiм
випадкiв, коли наймач одержав жиле примiщення у цих будин-
ках не у звязку з трудовими вiдносинами чи коли наймодавець
втратив право на його виселення.

Наймачi жилих примiщень, якi проживають в однiй квартирi
на пiдставi окремих договорiв найму, у випадках обуднання єх в
одну сiмю мають право вимагати вiд наймодавця укладення з
певною особою одного договору найму на все жиле примiщен-
ня, яке вони займають. Попереднi договори припиняють свою
дiю i виникау зобовязання на обуднане жиле примiщення з
рiвним правом усiх членiв сiмє на це жиле примiщення.

Вiдмова наймодавця вiд укладення одного договору найму може
бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами статтi 106 Житлового кодексу повнолiтнiй член
сiмє наймача вправi за згодою наймача та iнших членiв сiмє, якi

152

проживають спiльно, вимагати визнання його наймачем за ра-
нiше укладеним договором найму жилого примiщення замiсть
попереднього наймача. Такi випадки найчастiше трапляються
тодi, коли попереднiй наймач жилого примiщення виєздить на
iнше постiйне мiсце проживання, а в найнятому ним примiщеннi
залишаються проживати члени його сiмє.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85