Спори про видачу ордера судам не пiдвiдомчi, але у тих випад-
ках, коли жиле примiщення надауться громадянам за цивiльно-
правових пiдстав, наприклад, при приуднаннi жилого примiщен-
ня, що звiльнилось у квартирi, iншому наймачу (ст.54 Житлово-
го кодексу), при виселеннi з наданням iншого жилого примiщення
(ст.109 Житлового кодексу), тощо, громадяни вправi по суду
вимагати видачi ордера.

Ордер може бути виданий лише на вiльне жиле примiщення.

2. Поняття, змiст та предмет договору найму
жилого примiщення

За договором найму жилого примiщення одна сторона (най-
модавець) зобовязана надати iншiй сторонi (наймачу) за плату
жиле примiщення для проживання в ньому.

141

Договiр найму жилого примiщення у двостороннiм i сплатним
та мау багато спiльного з договором майнового найму, проте в
системi договорiв займау самостiйне мiсце. Це зумовлене тим,
що договiр найму жилого примiщення спрямований на забезпе-
чення постiйноє потреби громадян у житлi та правильного вико-
ристання для цього житлового фонду.

Договiр найму жилого примiщення укладауться в письмовiй
формi, хоч недодержання цiує форми не тягне за собою
недiйснiсть договору на невизначений строк, оскiльки у частинi
другiй статтi 9 Житлового кодексу передбачено, що жилi при-
мiщення надаються громадянам у безстрокове користування.

Вiд iменi наймодавця стороною в договорi найму жилого при-
мiщення виступау житлово-експлуатацiйна органiзацiя, а iнте-
реси всiх включених до ордера членiв сiмє наймача представляу
особа, на iмя якоє виданий ордер i яка укладау договiр найму.

Договiр найму жилого примiщення укладауться на пiдставi Ти-
пового договору, в якому зазначено, хто у сторонами в договорi,
характеристику предмета договору, права, обовязки та вiдповi-
дальнiсть сторiн за договором.

Згiдно з Типовим договором найму жилого примiщення в бу-
динках державного та громадського житлового фонду в Украєнi
(затверджений постановою Ради Мiнiстрiв УРСР вiд 11 серпня
1988 р.) наймодавець зобовязууться забезпечити належне утри-
мання жилого будинку та прилеглоє до нього територiє, своучас-
но проводити ремонт жилого будинку, забезпечувати роботу його
технiчного обладнання, на час капiтального ремонту надавати
наймачевi та членам його сiмє iнше жиле примiщення тощо.

Наймач зобовязаний виконувати правила користування жи-
лими примiщеннями, своучасно сплачувати квартирну плату, до-
тримуватися правил пожежноє безпеки, своучасно проводити по-
точний ремонт тощо.

У Типовому договорi передбаченi також права сторiн, змiст
яких буде досить детально викладено нижче.

Згiдно з частиною четвертою статтi 61 Житлового кодексу умови
договору найму жилого примiщення, що обмежують права най-
мача та членiв його сiмє, порiвняно з умовами, передбаченими
Житловим кодексом, Типовим договором найму жилого при-
мiщення та iншими законодавчими актами, у недiйсними. Так,
наприклад, якщо у договорi буде обумовлено строк його дiє, чи
неможливiсть проведення обмiну тощо, то цi умови у недiйсни-
ми i при розглядi спору не беруться до уваги.

Предметом договору найму жилого примiщення в будинках
державного житлового фонду може бути лише примiщення, що

142

вiдповiдау вимогам статтi 50 та статтi 63 Житлового кодексу,
тобто це перш за все може бути окрема квартира, iнше окреме
iзольоване жиле примiщення, що складауться з однiує чи кiлькох
кiмнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Предметом договору найму жилого примiщення повинно бути
жиле примiщення, призначене для проживання в ньому, яке упо-
рядковане вiдповiдно до умов даного населеного пункту i яке
вiдповiдау встановленим санiтарним та технiчним вимогам.

У частинi другiй статтi 63 Житлового кодексу зазначено, що
не може бути самостiйним предметом договору найму жиле при-
мiщення, яке хоч i у iзольованим, але за розмiрами нижче вста-
новленого для надання однiй особi, частина кiмнати чи кiмната,
звязана з iншою спiльним ходом, а також пiдсобнi примiщення
(кухня, коридор тощо).

Розмiри жилих примiщень, що надаються в нашiй краєнi, пе-
редбаченi статтею 47 Житлового кодексу i не повиннi переви-
щувати 13,65 м2 на одну особу, але не можуть бути менше рiвня
середньоє забезпеченостi громадян у даному населеному пунктi.

3. Права i обовязки наймача та членiв його сiмє на корис-
тування жилим примiщенням

У частинi першiй статтi 64 Житлового кодексу передбачено,
що члени сiмє наймача, якi проживають разом з ним, користу-
ються усiма правами i несуть усi обовязки нарiвнi з наймачем.
Отже, наймач, на iмя якого виданий ордер i з яким укладений
договiр найму жилого примiщення, не користууться нiякими пе-
ревагами перед членами його сiмє, а у лише представником сiмє
перед наймодавцем. Повнолiтнi члени сiмє наймача несуть со-
лiдарну з ним вiдповiдальнiсть за зобовязаннями, що виплива-
ють з договору.

У частинi другiй статтi 64 Житлового кодексу визначено, хто
може належати до членiв сiмє наймача. Передусiм це дружина
наймача, єхнi дiти й батьки.

До дружини наймача вiдноситься особа, з якою наймач пере-
бувау в зареустрованому шлюбi (термiн <дружина> означау не
тiльки жiнку, а й чоловiка), права i обовязки дружини наймача
виникають одночасно з наймачем у разi внесення до ордера єє
прiзвища та спiльного вселення у жиле примiщення. До дру-
жини наймача вiдноситься також особа, яка вселилася у най-
няте примiщення пiсля реустрацiє шлюбу з наймачем для ство-
рення сiмє i постiйного проживання у найнятому жилому при-
мiщеннi.

143

Неповнолiтнi дiти наймача та його дружини завжди вiдносять-
ся до членiв сiмє наймача, оскiльки в силу ст.17 ЦК Украєни
мiсцем проживання неповнолiтнiх дiтей у мiсце проживання єхнiх
батькiв, а повнолiтнi дiти та батьки наймача i його дружини у
членами сiмє наймача тiльки в тому разi, якщо вони прожива-
ють разом з наймачем.

Поняття члена сiмє за сiмейним законодавством не можна ото-
тожнювати з поняттям члена сiмє наймача за житловим законо-
давством. Так, до членiв сiмє за сiмейним законодавством вiдно-
сяться особи, повязанi мiж собою шлюбом та спорiдненiстю, а
до членiв сiмє наймача цi особи вiдносяться тiльки тодi, коли
вони проживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подруж-
жя проживау в одному жилому примiщеннi i чоловiк - наймач
цього примiщення, то його дружина у не тiльки членом сiмє цiує
особи, а й членом сiмє наймача. А в тому разi, коли дружина
цiує особи живе окремо i мау самостiйне право на iнше жиле
примiщення, то вона, хоч i у членом сiмє свого чоловiка, проте
не у членом сiмє наймача. Подiбне правило застосовууться i до
повнолiтнiх дiтей наймача, якi живуть окремо вiд батькiв, та до
батькiв наймача i його дружини.

Членами сiмє наймача можуть бути визнанi й iншi особи, якщо
вони постiйно проживають разом з наймачем та ведуть з ним
спiльне господарство. До таких осiб належать не тiльки родичi
наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач перебувау у
фактично шлюбних вiдносинах, опiкуни, утриманцi наймача
тощо. Зазначенi особи можуть бути вiднесенi до членiв сiмє най-
мача за умови, якщо вони не тiльки обовязково проживають
разом з наймачем, а й ведуть з ним спiльне господарство, на-
явнiсть родинних звязкiв при цьому не обовязкова.

Згiдно з частиною третьою статтi 64 Житлового кодексу осо-
би, якi перестали бути членами сiмє наймача (наприклад, у звязку
з розiрванням шлюбу мiж наймачем та його дружиною), але про-
довжують проживати в одному з ним жилому примiщеннi, ма-
ють такi самi права i обовязки, як наймач та члени його сiмє.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливiших у право
на вселення в найняте ним жиле примiщення iнших осiб. Згiдно
iз статтею 65 Житлового кодексу наймач вправi в установленому
порядку за письмовою згодою усiх членiв сiмє, що проживають
разом з ним, вселити в найняте ним примiщення свою дружину,
дiтей, батькiв та iнших осiб. На вселення до батькiв єхнiх непов-
нолiтнiх дiтей зазначеноє згоди не потрiбно.

Тривалий час в адмiнiстративнiй, судовiй практицi та юридичнiй
лiтературi дискутувалося питання, що слiд розумiти пiд дотри-

144

манням встановленого порядку внесення. Нинi це питання одер-
жало таке розяснення у пунктi 9 Постанови Пленуму Верхов-
ного Суду Украєни №2 вiд 12 квiтня 1985 р. про деякi питання,
що виникають у практицi застосування судами Житлового ко-
дексу. Пiд вселенням в установленому порядку слiд розумiти,
зокрема, вселення в жиле примiщення з дотриманням правил
про прописку, але у тих випадках, коли в прописцi було необ-
грунтовано вiдмовлено, суд може визнати право на жиле при-
мiщення за особою, що вселилася.

Проте в життi трапляються непоодинокi випадки, коли особа
(наприклад, у звязку з реустрацiую шлюбу чи перебуванням у фак-
тично шлюбних вiдносинах) переселяуться до наймача i без про-
писки тривалий час проживау разом з ним, внаслiдок чого вона
може бути визнана такою, що втратила право на жилу площу, яку
займала ранiше. За пропискою цiує особи наймач не звертався, але
в разi виникнення спору з приводу користування житлом треба
зважати не лише на наявнiсть прописки (яка у адмiнiстративним
актом i далеко не завжди свiдчить про право особи на житло), а й
на пiдстави, на основi яких особа вселилась у найняте наймачем
жиле примiщення, i чи мала намiр постiйно проживати в ньому.

Ще однiую необхiдною умовою вселення в жиле примiщення,
згаданою в зазначенiй постановi, у письмова згода усiх членiв
сiмє, що проживають разом з наймачем (у тому числi й тимча-
сово вiдсутнiх). За неповнолiтнiх членiв сiмє таку згоду повиннi
висловити єхнi батьки чи iншi законнi представники (опiкуни,
пiклувальники) навiть якщо вони не проживають у даному жи-
лому примiщеннi.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тодi, коли най-
мач звертауться з проханням прописати певну особу в найняте
ним жиле примiщення; вiдповiднi органи вимагають пiдписiв
усiх членiв сiмє на заявi наймача. Проте трапляються й такi ви-
падки, коли не всi члени сiмє наймача (або колишнi члени сiмє
наймача) дали письмову згоду на вселення певноє особи чи вза-
галi не висловлювали своує думки з цього приводу, якщо, на-
приклад, пiсля вселення особи як члена сiмє наймача не стави-
лося питання про єє прописку. У таких випадках у разi виник-
нення спору про право особи, що вселилася в жиле примiщен-
ня, згiдно з пунктом 9 Постанови Пленуму Верховного Суду
Украєни №2 вiд 12 квiтня 1985 р. вiдсутнiсть письмовоє згоди
членiв сiмє наймача на вселення сама по собi не свiдчить про
те, що особи, якi вселилися, не набули права користування жи-
лим примiщенням, якщо за обставинами справи безспiрно вста-
новлено, що вони таку згоду, хоч i не письмово, але висловили.

145

Згiдно з частиною другою статтi 65 Житлового кодексу особи,
що вселилися в жиле примiщення як члени сiмє наймача, набу-
вають рiвне з рештою членiв сiмє право користування жилим
примiщенням, якщо при вселеннi мiж цими особами, наймачем
та членами його сiмє, що разом з ним проживають, не було
iншоє угоди про порядок користування жилим примiщенням.

Наприклад, у двокiмнатну квартиру, що складауться з iзольо-
ваних кiмнат розмiрами 20м2 та 10м2 за ордером, заселилися мати
i син. Син член сiмє в силу частини першоє статтi 64 Житлового
кодексу мау рiвнi права з матiрю на користування жилим при-
мiщенням. У звязку з його одруженням у цю квартиру з додер-
жанням правил, передбачених частиною першою ст.65 Житло-
вого кодексу, вселилася невiстка наймача, яка тiльки в тому разi
матиме рiвнi з чоловiком та його матiрю права на всю житлову
площу, якщо при вселеннi мiж нею, єє чоловiком та наймачем не
буде укладено (як правило усноє, хоч не виключауться i письмо-
ва форма) угоди, що обмежуу невiстку в житлових правах. Якщо
ж, наприклад, мiж цими трьома особами була домовленiсть, що
молоде подружжя займатиме лише кiмнату розмiром 20 м2, це
означау, що за невiсткою не визнано право на рiвне з iншими
членами сiмє наймача користування усiм житлом.

4. Збереження права користування жилим примiщенням за
тимчасово вiдсутнiми наймачем або членами його сiмє

Жиле примiщення надауться наймачевi та членам його сiмє
для проживання в ньому, i якщо цi особи (чи хтось один з них)
не проживають у даному примiщеннi, то вони втрачають право
на нього. В силу статтi 107 Житлового кодексу в разi виєзду най-
мача чи членiв його сiмє на iнше постiйне мiсце проживання
право на користування цим жилим примiщенням вони втрача-
ють з моменту виєзду.

Проте не можна не враховувати тих випадкiв, коли наймач чи
члени його сiмє за тих чи iнших обставин тимчасово не прожи-
вають у даному жилому примiщеннi. Суттувою гарантiую жит-
лових прав громадян у даних випадках у стаття 71 Житлового
кодексу, якою передбачауться можливiсть збереження жилого
примiщення за тимчасово вiдсутнiми.

За загальним правилом в разi тимчасовоє вiдсутностi наймача
чи членiв його сiмє за цими особами зберiгауться жиле при-
мiщення протягом шести мiсяцiв, а якщо вони були вiдсутнi з
поважних причин понад шiсть мiсяцiв, цей строк може бути
продовжений наймодавцем, а у випадку спору - судом.

146

У певних випадках, спецiально обумовлених статтею 71 Жит-
лового кодексу, за наймачем та членами його сiмє право на жиле
примiщення зберiгауться i на бiльш тривалi строки (призов на
строкову вiйськову службу або направлення на альтернативну
службу, тимчасовий виєзд з постiйного мiсця проживання за умо-
вами та характером роботи; виєзд у звязку з навчанням; перебу-
вання дiтей у державних дитячих закладах тощо).

Якщо наймач чи члени його сiмє не проживали в певному
жилому примiщеннi понад встановленi строки, то згiдно iз стат-
тею 72 Житлового кодексу вони можуть бути визнанi такими,
що втратили право на користування жилим примiщенням. Таке
визнання здiйснюуться в судовому порядку за позовом наймо-
давця, наймача або членiв його сiмє (колишнiх членiв сiмє).
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85