7. Закладная и нотариальная деятельность

Рассмотрев наиболее важные положения о закладной, очевидно, целесообразно обратиться к вопросу о роли нотариуса в отношениях, связанных с составлением и обращением закладной. К сожалению, законодательство на этот счет содержит только отрывочную информацию. Систематический анализ законодательства об ипотеке позволяет видеть такую практику.
Одновременно с представлением нотариусу «договора об ипотеке» залогодатель (если залогодатель – третье лицо, то должник и залогодатель) представляет и «закладную» (до удостоверения и государственной регистрации это еще не договор, до внесения в документ, названный сторонами «закладной», некоторых сведений этот документ еще не закладная). Закладная может быть представлена нотариусу и после удостоверения договора об ипотеке и его государственной регистрации. Она может быть представлена нотариусу после удостоверения договора об ипотеке, но до его государственной регистрации. При ипотеке в силу закона договора вообще нет. Закладная может представляться нотариусу до государственной регистрации ипотеки в силу закона либо после такой регистрации.
Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок (п. 3 ст. 14 Закона об ипотеке).
В данном случае акцентировано внимание на моменте представления нотариусу документа, которому предстоит стать закладной, поскольку содержание этого документа будет отличаться в зависимости от того, когда он представляется нотариусу. Так, если этот документ представлен до государственной регистрации ипотеки, в нем не могут содержаться сведения о такой регистрации. (А при отсутствии этих сведений документ не может считаться закладной – п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке.)
Таким образом, нотариус может пронумеровать, прошнуровать и скрепить своей печатью документ, в котором присутствуют не все сведения, которые в обязательном порядке должны содержаться в закладной.
В этом документе могут отсутствовать следующие сведения:
1) наименование права, в силу которого имущество, на которое установлена ипотека, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, места и даты государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды – точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права С точки зрения практической предпочтительнее, чтобы в представленном нотариусу документе содержалась указанная информация.

;
2) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, а также сведения о государственной регистрации ипотеки.
Во всяком случае, обязанность обеспечить к моменту выдачи закладной наличие в ней указанных сведений законом возлагается на орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке).
Закон не предписывает нотариусу проверку достоверности, обоснованности и законности включенных в «закладную» сведений и условий. Однако, думается, в случае обнаружения того, что сведения, в ней содержащиеся, не соответствуют действительности или включенные в нее условия противоречат закону, нотариус не должен «нумеровать и скреплять печатью закладную».
Здесь уместно отметить, что Закон об ипотеке отводит нотариусу незавидную роль в процессе появления закладной на свет. Его функция, оказывается, сводится к тому, чтобы пронумеровать листы, прошить их и поставить печать. Нет такого нотариального действия. По-видимому, нотариус свидетельствует верность подписи составителя (составителей) закладной. А после этого нумерует листы и скрепляет их печатью Закон об ипотеке содержит массу неточностей, ошибок и т.п. В данном случае упомянута лишь одна из них.

.
В дальнейшем пронумерованная и скрепленная печатью нотариуса закладная передается органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки. После удостоверения ипотеки, внесения в «закладную» недостающих сведений (п. 3 ст. 22 Закона об ипотеке) она выдается первоначальному залогодержателю. При этом в ней обязательно должна быть указана дата выдачи (в противном случае документ так и не станет закладной).
В период бытия закладной нотариус иногда в той или иной форме участвует в развитии отношений владельца закладной и залогодателя. Так, в случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить соглашение:
– такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного имущества (если эта часть имущества может быть самостоятельным объектом права);
– такое изменение размера обеспечения, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается в сравнении с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.
Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.
Возможно внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии указанного соглашения и указания на него как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной. Точно так же могут быть внесены изменения в случае заключения залогодателем и залогодержателем соглашения о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества (п. 7 ст. 13, п. 6 ст. 13, п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке).
При залоге закладной она может быть передана в депозит нотариуса (п. 4 ст. 338 ГК). В этом случае должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса.
Лицо, которое приобрело имущество, заложенное по договору ипотеки, в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, «становится на место залогодателя» (так в Законе об ипотеке – п. 1 ст. 38) и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке. Новый залогодатель может быть освобожден от каких-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально и не стало приложением к закладной, в соответствии с правилами ст. 15 Закона об ипотеке (п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке).
Передача прав по закладной может осуществляться путем совершения сделки в простой письменной форме (п. 1 ст. 48 Закона об ипотеке). Однако стороны вправе облечь соответствующее соглашение в нотариальную форму.

§ 4. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества


1. Ипотека имущества, которое залогодатель приобретет в будущем

Как ранее отмечалось, предметом залога может быть имущество, которое залогодатель приобретет в будущем. Бытует мнение, что по мере возведения части здания или сооружения становятся объектом залога, обеспечивающего основное обязательство.
Представляется, что в случае подписания (и нотариального удостоверения) договора, содержащего такое условие, существует угроза признания договора незаключенным. Как известно, существенным условием договора о залоге является указание предмета залога (п. 1 ст. 339 ГК). В приведенном примере им предлагается считать части здания или сооружения по мере их возведения. Однако права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Следовательно, нет оснований считать, что по мере строительства возникает право собственности на появляющиеся части здания, сооружения. Эти части недостроенного здания, сооружения не являются объектом права. Поэтому заложить их нельзя. В соответствующих случаях предметом залога может стать само здание (сооружение) либо его часть, но не по мере возведения, а после окончания строительства и государственной регистрации. Договор о залоге такого объекта может быть заключен уже при возникновении основного обязательства, что и предусмотрено п. 6 ст. 340 ГК.
Судебная практика исходит из того, что по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества См.: Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге (информационное письмо от 15 января 1998 г. N 26).

.
Вместе с тем следует отметить, что соответствующие отношения урегулированы законодательством ненадлежащим образом. Так, ранее отмечалось, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и, кроме того, подлежит государственной регистрации. При несоблюдении этих требований договор недействителен.
Вопрос о нотариальном удостоверении договора ипотеки имущества, которое появляется у потенциального залогодателя в будущем (будет построено здание или сооружение, объект недвижимости будет приобретен по гражданско-правовой сделке и т.п.), особой сложности не вызывает. Если предложено в залог имущество, которое появится у «залогодателя» в будущем, и «залогодержатель» согласен с тем, что право залога у него возникнет только после приобретения «залогодателем» этого имущества, то с точки зрения формально-юридической нет оснований для отказа удостоверения соответствующего договора. Правда, при удостоверении такого договора могут возникнуть затруднения юридико-технического характера. В частности, с указаниями наименования, места нахождения и информации, позволяющей идентифицировать предмет ипотеки (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Но эти затруднения преодолимы. Если «залогодатель» и «залогодержатель» не располагают названными сведениями, то в удостоверении договора следует отказать.
Гораздо большая проблема с государственной регистрацией договора об ипотеке имущества, которое «залогодатель» приобретет в будущем. Поскольку у залогодателя имущества еще нет (не создано, не приобретено), постольку отсутствуют соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Следовательно, государственная регистрация такого договора об ипотеке невозможна. А в отсутствие регистрации договор недействителен.
Можно, конечно, предположить, что регистрация договора будет произведена после того, как «залогодатель» получит недвижимость в собственность или хозяйственное ведение. Однако на тот момент, как правило, им уже получено все или почти все по основному обязательству (предоставлены денежные средства по кредитному договору, передан товар по договору купли-продажи и т.д.). «Залогодатель» может (и вправе) отказаться от осуществления государственной регистрации договора об ипотеке В соответствии с Законом об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (п. 1 ст. 20). А Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается, что регистрация производится на основании заявления залогодателя (п. 1 ст. 29).

. Тупик.

2. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества

Залог не завершенного строительством недвижимого имущества возможен при наличии определенных условий.
Во-первых, возведение недвижимости осуществляется на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
Во-вторых, при передаче в залог указанного объекта одновременно передается в залог по тому же договору земельный участок, на котором находится не завершенная строительством недвижимость, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
В-третьих, произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Она может производиться:
а) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства;
б) при представлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – проектно-сметной документации;
в) при представлении документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

.

§ 5. Ипотека жилых домов и квартир


1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир

Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 – 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 – 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172