Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Пунктом 2 ст. 37 ЗК назван ряд условий, которые ни при каких обстоятельствах не могут быть включены в договор купли-продажи земельного участка, а также в договор мены, хотя бы одним из обмениваемых объектов по которому является земельный участок. К ним относятся условия:
– устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
– ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
– ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Данные условия, будучи включенными в договор, являются недействительными.
При удостоверении договора отчуждения земельного участка нотариусом должна быть истребована информация о наличии ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. В тексте договора об отчуждении земельного участка должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) земельного участка (о сервитуте, об ипотеке, о доверительном управлении, об аренде и др.). При этом должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.
При ипотеке должна быть указана дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
При записи о сервитуте указывается объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.
В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации определенного свойства вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Сведениями, которые, будучи скрытыми продавцом от покупателя, могут повлечь указанные последствия, являются:
– сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
– сведения о разрешении на застройку данного земельного участка;
– сведения об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
– сведения о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
– иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Подобные требования применяются также в случаях обмена земельного участка и передачи его в аренду.
При удостоверении договоров об отчуждении земельных участков следует учитывать предусмотренные земельным законодательством ограничения оборотоспособности земельных участков.
Под оборотоспособностью объектов гражданских прав понимается возможность отчуждения объектов либо перехода их в порядке универсального правопреемства. Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. По общему правилу земельные участки могут находиться в свободном обороте, за исключением случаев, установленных в законе.
Земельным кодексом определены особо важные земельные участки, оборотоспособность которых ограничена. Такие участки возможно разделить на две группы:
– земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота;
– земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте.
В соответствии с п. 4 ст. 27 ЗК из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:
– государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК);
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы;
– зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
– объектами организаций ФСБ;
– объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
– объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
– объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
– исправительно-трудовыми учреждениями и лечебно-трудовыми профилакториями соответственно Министерства юстиции РФ и Министерства внутренних дел РФ;
– воинскими и гражданскими захоронениями;
– инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а следовательно, не могут являться объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки (п. 5 ст. 27 ЗК):
– в пределах особо охраняемых природных территорий, не отнесенные к изъятым из оборота;
– в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
– занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда;
– занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
– предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота;
– не отнесенные к изъятым из оборота в границах закрытых административно-территориальных образований;
– предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
– предоставленные для нужд связи;
– занятые объектами космической инфраструктуры;
– расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
– предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
– загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, как правило, не предоставляются в частную собственность. Однако федеральными законами могут предусматриваться исключения из этого общего правила. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК и федеральными законами.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Исключение составляют земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. В отношении таких земельных участков ограничений в обороте не установлено.
Исполнение договоров об отчуждении земельных участков производится на основании общих норм гражданского законодательства о передаче недвижимости приобретателю. В частности, исполнение договора купли-продажи земельных участков регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного земельного участка продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом о передаче, подписанным обеими сторонами. Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.
В передаточном акте обычно указывается дата его составления, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается земельный участок, фиксируется сам факт передачи участка, качество участка, возможные претензии к качеству, подписи сторон.
Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно при подписании ими договора купли-продажи земельного участка, а также в любое время после его подписания.
Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является земельный участок. В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда земельный участок передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.
Стороны договора могут предусмотреть передачу земельного участка и без составления передаточного акта, о чем должно быть сделано особое указание в договоре.
Передача земельного участка в дар также может производиться без передаточного акта или иного документа о передаче.

5. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями

Одним из основных принципов ныне действующего земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ст. 1 ЗК).
До введения в действие ЗК РФ допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В настоящее время разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
– отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
– отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК (занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками, объектами постоянной деятельности Вооруженных Сил, Пограничной службы, ФСБ, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями и др.).
В соответствии со ст. 35 ЗК при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Данные правила не распространяются на отчуждение помещений (жилых и нежилых) в многоквартирных домах и административных зданиях, за исключением встроенно-пристроенных объектов.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172