Следует помнить, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора аренды могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Более жестко регулируются ГК вопросы сдачи арендованного имущества в субаренду. Имущество может быть сдано в субаренду только с согласия арендодателя, и иное не может устанавливаться соглашением сторон, а может быть предусмотрено только законодательством.
Одним из особых условий договора является возможность выкупа арендатором арендованного имущества. Договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено самим договором аренды либо установлено дополнительным соглашением. В практике нередко приходится встречать договоры купли-продажи имущества, оформленные во исполнение ранее заключенных договоров аренды имущества с правом выкупа. Такая практика представляется неправильной. Договор аренды имущества с правом выкупа его арендатором является смешанным договором, т.е. договором, в котором на момент оформления уже содержатся элементы двух договоров – аренды и купли-продажи, поэтому вторично заключать впоследствии договор купли-продажи не требуется. Вполне достаточно составления сторонами договора акта (протокола или иного документа) об исполнении условий договора аренды, ибо надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору аренды с правом выкупа, предусматривающего порядок, условия и сроки выкупа, влечет наступление для него права приобретения арендованного имущества.
Договором может быть определена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, за сдачу в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц, а также за неисполнение иных обязанностей, возложенных на него законом или договором.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
– потребовать безвозмездного устранения недостатков имущества;
– потребовать соразмерного уменьшения арендной платы;
– потребовать возмещения своих расходов на устранение обнаружившихся недостатков имущества;
– удержать сумму расходов, понесенных им на устранение выявленных недостатков имущества из арендной платы с предварительным извещением об этом арендодателя;
– потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества.
Согласно ст. 613 ГК при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуты, право залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Как уже отмечалось, на арендодателе лежит обязанность за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Нарушение арендодателем этой обязанности дает арендатору право по своему выбору:
– произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть стоимость ремонта в счет арендной платы;
– потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В договоре аренды могут быть сформулированы обязанности арендатора, а также ответственность арендатора за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Так, одним из требований закона является обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества (ст. 615 ГК). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

7. Передача имущества в аренду и возврат арендованного имущества

В соответствии со ст. 611 ГК арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не были переданы, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, он может потребовать их предоставления или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В случае непредоставления арендатору самого имущества, являющегося объектом договора, в указанный в договоре либо разумный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Законодательством не предусмотрена обязательность составления каких-либо документов при передаче имущества арендодателем арендатору и возврате этого имущества при прекращении договора аренды. Гражданский кодекс устанавливает только необходимость совершения фактических действий по предоставлению имущества и его возврату. Тем не менее на практике исполнение обязанностей арендодателя по предоставлению арендатору имущества, как правило, оформляется соответствующим передаточным актом или иным документом о передаче. Таким же образом производится и возврат арендованного имущества арендодателю по прекращении договора.

8. Расторжение договора аренды

По общим правилам расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Нормами ГК установлены случаи, связанные с нарушением условий договора, при которых договор аренды может быть в судебном порядке расторгнут по требованию одной из сторон.
В соответствии со ст. 619 ГК договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:
– пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
– существенно ухудшает имущество;
– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
– не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки либо в разумные сроки;
– по другим основаниям, предусмотренным законом.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут, когда:
– арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
– переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известные арендатору и не должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества;
– арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;
– имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

9. Документы, необходимые для нотариального удостоверения договора аренды

Если договор аренды заключается в отношении имущества, не требующего в силу законодательства государственной регистрации, и сделки с этим имуществом также не подлежат обязательной государственной регистрации, то для нотариального удостоверения такого договора каких бы то ни было документов (правоустанавливающих и иных) не требуется. Объект договора в этом случае может быть охарактеризован со слов участников договора. Однако договоры аренды подобного имущества, как правило, заключаются в простой письменной (либо устной) форме и не удостоверяются у нотариуса. Чаще в нотариальной практике встречаются договоры аренды имущества, требующего регистрации (транспортные средства) либо права на которое подлежат государственной регистрации (недвижимое имущество). В этом случае нотариус должен проверить принадлежность сдаваемого в аренду имущества по документам, подтверждающим право собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) арендодателя. Правоустанавливающие документы при этом в делах нотариуса не оставляются, он может оставить себе лишь их копии (ксерокопии) либо сделать отметку о проверке соответствующих документов. В отношении недвижимого имущества нотариусу должна быть также представлена справка бюро технической инвентаризации о характеристике арендуемого объекта. Если сдаваемое в аренду физическим лицом недвижимое имущество приобретено им в период брака на совместные средства супругов, то в соответствии с п. 3 ст. 35 СК на сдачу такого имущества в аренду требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. В этом согласии могут быть оговорены определенные условия, которые супруг считает нужным включить в договор. В последнем случае нотариус должен проверить соблюдение указанных условий. Если собственником (сособственником) сдаваемого в аренду имущества являются несовершеннолетние дети, договор заключается с согласия органов опеки и попечительства. В случаях, когда в нотариальном порядке оформляется договор аренды имущества с правом его выкупа, от арендодателя целесообразно истребовать также справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогообложению.

Примерные образцы договоров аренды

Договор аренды квартиры с правом выкупа

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация
Тридцатого марта две тысячи второго года

Мы, гр. Колосовская Ольга Ивановна, 17.01.1958 года рождения, проживающая в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, в доме N 18, кв. 91 (паспорт серии III-АИ, N 605849, выдан ОВД Чкаловского РИК г. Свердловска 20.02.74), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Урал» (свидетельство о государственной регистрации серии I-ЖЛ, N 740, выдан Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 19.02.96, идентификационный номер налогоплательщика _____________), юридический адрес которого: г. Екатеринбург, ул. Восточная, 12, фактически находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Ленина, 19, в лице генерального директора Степанова Николая Анатольевича, действующего на основании Устава, зарегистрированного Администрацией Октябрьского района г. Екатеринбурга 01.01.96 за N 387, и протокола собрания участников ООО «Каскад» об избрании его на указанную должность от 08.09.97 N 18-п, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Арендодатель предоставляет Арендатору во владение и пользование жилое помещение (квартиру) под номером седьмым, находящееся в городе Екатеринбурге, по ул. Щорса, в доме N 18. Кадастровый номер квартиры – 66:41:00 0/12656/Б/21 0/0048-1.
Указанная квартира расположена на третьем этаже четырехэтажного кирпичного дома и состоит из двух комнат общей полезной площадью 47,4 кв. м, в том числе жилой площадью – 28,4 кв. м, что подтверждается справкой Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга от 10.03.02 за N 014987877.
Инвентаризационная оценка квартиры составляет 60000 (Шестьдесят тысяч) рублей.
2. Указанная квартира принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02.09.98 по реестру N 4572, зарегистрированного в Бюро технической инвентаризации города Екатеринбурга 14.09.98 за N 264403, и свидетельства о государственной регистрации, выданного Учреждением юстиции Свердловской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.12.98 за N 66-01/01-5/2000-177.
3. Квартира сдается в аренду сроком на 3 (три) года с момента подписания сторонами настоящего договора.
4. Арендная плата за весь период аренды определяется сторонами в 96000 (Девяносто шесть тысяч) рублей, уплачиваемых Арендатором Арендодателю следующим образом: 60000 (Шестьдесят тысяч) рублей – одновременно с подписанием настоящего договора путем перечисления на лицевой счет Арендодателя N 17161 в Октябрьском отделении Сберегательного банка РФ N 1182/1112 города Екатеринбурга. Оставшаяся сумма 36000 (Тридцать шесть тысяч) рублей выплачивается Арендодателю по 1000 (Одной тысяче) рублей ежемесячно не позднее 10-го числа каждого следующего месяца путем перечисления на указанный лицевой счет либо наличными деньгами в бухгалтерии Арендатора.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172