– изъятия или реквизиции земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с действующим законодательством.
Прекращение аренды земельного участка по указанным основаниям не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

4. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Исходя из нормы, содержащейся в ст. 274 ГК, понятие сервитута возможно сформулировать следующим образом: сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком для обеспечения определенных нужд собственника недвижимого имущества (прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и т.п.), которые не могут быть обеспечены другим способом.
Помимо гражданского законодательства право ограниченного пользования чужим земельным участком предусмотрено земельным законодательством. Согласно ст. 23 ЗК в земельном законодательстве закреплено два вида сервитутов:
– частный сервитут;
– публичный сервитут.
Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п. 3 ст. 274 ГК сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. Сервитут может быть установлен по требованию не только лица, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, но и землепользователя, а также землевладельца. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (п. 2 ст. 23 ЗК).
Так, могут устанавливаться публичные сервитуты для:
– прохода или проезда через земельный участок;
– использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
– размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
– проведения дренажных работ на земельном участке;
– забора воды и водопоя;
– прогона скота через земельный участок;
– сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;
– использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;
– временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
– свободного доступа к прибрежной полосе.
Сервитут может быть срочным или постоянным.
В соответствии с п. 2 ст. 41 ЗК права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.
Согласно ст. 275 ГК сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может быть отчужден в иной форме, передан в залог, а также не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.
Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, по общему правилу не может по своему усмотрению требовать его прекращения. Согласно п. 1 ст. 48 ЗК прекращение частного сервитута возможно по основаниям, установленным гражданским законодательством. Статьей 276 ГК предусмотрено, что собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать прекращения сервитута:
– ввиду отпадения оснований, по которым он установлен (например, для проезда к зданию проложена другая дорога);
– если земельный участок, обремененный сервитутом, не может вследствие этого обременения использоваться его собственником в соответствии с назначением участка.
Если требования собственника земельного участка о прекращении сервитута не удовлетворены, собственник участка вправе обратиться с соответствующим иском в суд.
Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута (п. 2 ст. 48 ЗК).
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке.
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ст. 1 названного Федерального закона сервитуты рассматриваются как ограничения (обременения) прав собственника или иного правообладателя.

5. Безвозмездное срочное пользование земельными участками

Согласно ст. 24 ЗК в безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:
– из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, – исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, названными в ст. 29 ЗК, юридическим лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК (на срок не более чем один год);
– из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, – иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;
– из земель организаций отдельных отраслей экономики (транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков) – гражданам, являющимся работниками этих организаций, в виде служебного надела.
Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством РФ и законодательством субъектов РФ.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков.
Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон в следующих случаях:
– по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
– при отказе землепользователя от принадлежащего ему права;
– при нарушении установленных законодательством правил пользования земельным участком (в частности, при нарушении целевого назначения участка, при использовании его ненадлежащими способами и т. п.);
– при систематической неуплате земельного налога;
– неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо строительства в указанных целях в течение трех лет;
– изъятия участка по предусмотренным законом основаниям;
– в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен (за исключением перехода работника на пенсию, призыва его на военную службу, поступления на учебу, а также гибели работника в связи с исполнением служебных обязанностей).

§ 4. Особенности совершения сделок с земельными участками


1. Форма и место совершения сделок с землей

Форма договора, объектом которого является земельный участок, определяется гражданским законодательством. В соответствии с ныне действующим гражданским законодательством сделки, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть совершены в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По желанию участников сделки договор может быть удостоверен нотариально. Исключение составляют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, которые в силу существующих требований закона подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от видов имущества, которое передается под выплату ренты. Таким образом, если объектом договора ренты является земельный участок, договор ренты должен быть нотариально удостоверен.
Несоблюдение установленной законом формы договора отчуждения земельного участка влечет его недействительность.
В установленных гражданским законодательством случаях договоры об отчуждении земельных участков подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры, объектом отчуждения по которым является земельный участок:
– договор дарения (п. 3 ст. 574 ГК);
– договор ренты (ст. 584 ГК).
Иные договоры отчуждения земельных участков не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако переход права собственности на недвижимость, в том числе на земельные участки, подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК). Таким образом, при купле-продаже (мене) земельных участков момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на участок. Право собственности у покупателя земельного участка возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Статьей 56 Основ законодательства РФ о нотариате ограничена территориальность нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. Согласно содержащейся в ней норме удостоверение договоров об отчуждении земельных участков должно производиться по месту их нахождения.

2. Объект договора отчуждения

Земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
Согласно ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них приобретает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку.
Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Кадастровый номер земельного участка состоит из:
– номера кадастрового округа;
– номера кадастрового района;
– номера кадастрового квартала;
– номера земельного участка в кадастровом квартале.
Государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
Постановлением Правительства РФ от 18 июля 2000 г. N 537 «Вопросы федеральной службы земельного кадастра России» установлено, что органом, в функции которого входит ведение государственного земельного кадастра, в настоящее время является Федеральная служба земельного кадастра. Помимо ведения государственного земельного кадастра указанная служба также проводит государственный учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, производит государственную кадастровую оценку земель и т.п.
На основании проведенного государственного кадастрового учета территориальным органом государственного земельного кадастра составляется кадастровая карта (план) земельного участка, в которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172