Для сохранности имущества продавец может понести затраты, при этом возможны как необходимые издержки, без которых имущество не было надлежащим образом защищено, так и издержки, которые не были необходимы. Необходимые издержки покупатель обязан возместить.
По общему правилу передача имущества и оплата производятся одновременно. Поэтому, если договор не предусматривает права покупателя, продавец удерживает имущество до внесения покупной цены.
Во всех других случаях отказ продавца от передачи имущества рассматривается как нарушение договора. В этом случае покупатель вправе:
1. требовать передачи имущества в натуре, при этом покупателю возмещаются убытки, причиненные задержкой исполнения договорных обязательств продавцом;
2. отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.
Основными обязанностями покупателя являются принятие и оплата купленного имущества. Если в договоре не предусмотрено иное, они производятся одновременно.
При нарушении этих обязанностей продавец вправе:
1. потребовать принять имущество и выплатить покупную цену, а также возместить убытки, причиненные задержкой исполнения;
2. отказаться от договора и требовать возмещения убытков.
Пожизненная рента
Получатель пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ):
1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.
2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.
В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.
Размер пожизненной ренты (ст. 597 ГК РФ):
1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.
2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных `статьей 318` настоящего Кодекса, подлежит увеличению.
Сроки выплаты пожизненной ренты (ст. 598 ГК РФ):
Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.
Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты (ст. 599 ГК РФ):
1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ):
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ СДЕЛОК
ДОГОВОРЫ
Договор о купле-продаже жилого дома. При переходе права собственности на строение и сооружение, вместе с этими объектами переходит и право владения или право пользования земельным участком в порядке и на условиях, устанавливаемом законодательством республик в составе РФ.
В пользование, земельные участки предоставляются под огородничество, сенокошение и выпас скота и для других целей, предусмотренных действующим законодательством. В пожизненное наследуемое владение земля предоставляется гражданам РФ для: ведения крестьянского хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства; строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и животноводства, дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома.
Порядок наследования права владения земельным участком определяется законодательством РФ и республик в ее составе. Право владения землей удостоверяется государственным актом. Форма государственного акта, порядок его регистрации и выдачи определяются законодательством республик в составе РФ.
Реальный раздел жилого дома. Каждому участнику общей долевой собственности предоставлено право требовать выдела своей доли. Возможность такого требования вытекает из права собственника на распоряжение своей долей в общем имуществе, в том числе и долей жилого дома. Выдел доли одному из собственников не прекращает права общей собственности для остальных ее участников. Если же выдела потребуют все участники, общая собственность подвергается разделу, влекущему полное ее прекращение.
Выдел, по требованию участника общей долевой собственности на жилой дом, принадлежащей ему доли, или раздел дома между всеми участниками общей долевой собственности, может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартира), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную, путем соответствующего переоборудования.
При разделе дома, суд указывает в решении, какая изолированная часть дома конкретно выделяется и какую долю в доме она составляет.
Указывается также, какие подсобные строения передаются выделяющемуся собственнику. При представлении такого судебного решения, в договоре об отчуждении указываются: доля дома, а также конкретные изолированные жилые помещения и подсобные строения.
При наличии бесспорных отношений между собственниками, договор о реальном разделе жилого дома может быть удостоверен в нотариальном порядке. Данный вариант договора о реальном разделе дома возможен при условии уже имеющегося фактического раздела дома и совпадении идеальных долей с фактически занимаемой площадью. В большинстве случаев, для реального раздела жилого дома, требуются необходимые переоборудования, пристройки. В этих случаях договор раздела оформляется при наличии соответствующих разрешений и после перераспределения долей между участниками общей долевой собственности на дом.
Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности граждан на жилой дом, путем его раздела в судебном или нотариальном порядке.
Купля-продажа доли жилого дома. При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает. В связи с этим, сторонам разъясняется их право определить порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком. Нотариально удостоверенное и зарегистрированное в органах местного самоуправления (Бюро технической инвентаризации - БТИ) соглашение о порядке пользования обязательно и для лиц, впоследствии приобретающих долю в общей собственности на этот дом.
Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора, либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):
- при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности;
- при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;
- когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.
Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей собственности на дом. В этом случае возможно удостоверение соглашения о пользовании, в котором может быть установлено условие об оплате более высокой доли пользования тому из сособственников, за счет которого такое пользование осуществляется.
Купля-продажа кооперативного жилого дома, принадлежащего несовершеннолетним. Опекун и попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также не вправе представлять лиц, находящихся у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Совершение договора дарения от имени подопечного не разрешается.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых. В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.
Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или опекуна распоряжаться вкладом подопечного.
Правила настоящей статьи распространяется и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей (ст.60 Семейного кодекса РФ).
Перераспределение идеальных долей. Если в правоустанавливающем документе на дом размер долей не указан, либо указан неправильно (сумма арифметических долей не соответствует единице), нотариус может удостоверить соглашение об установлении размера долей или об изменении размера долей. Кроме того, изменение размера долей производится в связи с дополнительным строительством (пристройка, надстройка и т.д.), произведенным одним из участников общей долевой собственности, или со сносом части жилого дома. В этом случае нотариус истребует решение соответствующего органа местного самоуправления о разрешении дополнительного строительства или о сносе части дома, справку БТИ и, для обозрения, правоустанавливающий документ.
Одновременно с перераспределением долей в соглашении может быть определен и новый порядок пользования конкретными частями дома.
При удостоверении соглашения об установлении размера долей каждого из участников общей долевой собственности на жилой дом, а равно об изменении размера долей, в удостоверительной надписи на соглашении указывается, что оно подлежит регистрации в местном органе самоуправления (БТИ), осуществляющем регистрацию строения. Соглашение об установлении или изменении размера долей, оформленное путем составления самостоятельного документа, приобщается к правоустанавливающему документу.
В случае дополнительного строительства (в установленном законом порядке) хозяйственных и бытовых строений и сооружений или их сноса, соглашение об изменении размера долей жилого дома не оформляется. Участниками общей долевой собственности на жилой дом в этих случаях следует рекомендовать удостоверить новое соглашение о пользовании жилым домом, хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями.
Документы для нотариального удостоверения купли-продажи жилого дома:
1. Выписка из Государственного акта.
2. Справка БТИ с указанием инвентаризационной оценки.
3. Документ, удостоверяющий право собственности.
4. Паспорт (Удостоверение личности офицера).
Договор подлежит регистрации в городском БТИ. Выписка из Государственного акта передается новому владельцу.
Договор мены (ст.567 ГК РФ). Если договор мены заключается между юридическими лицами, которые, согласно устава (положения), осуществляют право оперативного управления, то смены собственника не происходит (собственником, по прежнему, остается государство).
Не всякий обмен одного имущества на другое признается меной.
Распространение на договор мены многих норм, относящихся к договору купли-продажи, говорит о близости их правовой природы (оба этих договора являются возмездными, к мене применяются правила ГК, регулирующие условия деятельности договора купли-продажи, его формы, права и обязанности сторон, возникновения и утраты права собственности на имущество, риска случаев его (имущества) гибели или порчи, ответственности по обязательствам).
При мене, в качестве эквивалента, выступает другое имущество, однако, возможно заключения договора мены с доплатой одной из сторон определенной денежной суммой - смешанные договоры мены, они допускаются, если их содержание не противоречит действующему законодательству, а если одной из сторон является юридическое лицо, то и его специальная правоспособность.
В подавляющем большинстве случаев граждане обменивают имущество с целью удовлетворения своих культурных и материальных потребностей. В отношении некоторого имущества действуют определенные правила. Согласно Закону РФ "О валютном регулировании и валютном контроле" (1991 г.), обмен между гражданами в целях коллекционирования единичными экземплярами монет, являющихся валютными ценностями, допускается в порядке, установленном Министерством культуры РФ, по согласованию с Министерством финансов РФ.
В случаях, указанных в законе, либо не противоречащих ему, мена может производиться между гражданами и юридическими лицами. Обычно, в этом случае, договор носит смешанный характер.
Не признаются действительными договоры мены, направленные на обмен домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, на жилую площадь, находящуюся в оперативном управлении государственных организаций.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17